中国房企昔日的“优等生”万科自我造血功能失效，外部输血面临枯竭，正陷入新一轮危机。

周四（27日）万科在A股和港股皆跌至新低，在债市多只债券则因暴跌超过30%触发暂停交易。市场传来的消息显示，中央政府、银行以及大股东深圳地铁都有意放弃输血，从而让万科进入市场化破产重组之路。分析认为，万科的债务重组可能会对脆弱的中国市场，造成比民营企业恒大和碧桂园违约更大的影响。

万科股债皆跌至新低 引发中国地产股抛售潮

周四（11月27日）万科股票和债券双双下跌。万科A股27日跌7.13%，股价创2015年以来新低；万科港股跌7.73%，创自港股上市以来新低，今年以来累计跌幅超过32%。

据Duration Finance的数据，万科2027年11月到期的离岸美元债券跌至每美元23.1美分，低于周三的每美元40美分左右，也远低于周二的报价每美元55.4美分。2027年3月到期的面值100元人民币债券则暴跌至40元，远低于周一的85元。

万科股债双跌引发恒生中国内地地产指数周四早盘一度下跌2.1%。世茂集团（Shimao Group）跌幅为4.8%。龙湖集团（Longfor Group）下跌2.1%，雅居乐集团（Agile Group）下跌1.3%。

万科公司本周三的一则公告称，公司正在寻求债券持有人批准，以推迟偿还将于12月15日到期的20亿元人民币（2.8亿美元）境内债券。

万科提请延迟偿付境内债务凸显出中国房地产开发商持续面临的现金流不确定性，并引发了更多关于房地产市场下行持续蔓延的疑问。

《华尔街日报》报导，晨星（Morningstar）分析师杰夫‧张（Jeff Zhang）说，万科的债券展期提议反映出该公司持续的流动性困境，这严重影响了其偿债能力。如果相关谈判失败，中国房地产板块的投资者情绪料将严重恶化，因为外界本预期万科不会发生违约。

本月早些时候，标普全球评级（S&P Global Ratings）将万科的信用评级从B-下调至垃圾级中的更低档CCC，称该公司的财务承诺似乎不可持续。

万科目前共有3643亿元人民币的计息负债。此外，万科还有一笔37亿元人民币的债券将于12月28日到期，再下一笔美元债券将于2027年11月到期。

万科的这轮债市下跌始于25日，当日万科数笔在2026年下半年及2027年到期或行权的债券价格一度下跌超过10%；26日，其多笔债券因价格跌幅超过20%实施暂停交易；27日，多笔债券因暴跌超过30%触发暂停交易。

从市场传出的消息看，万科这轮股债下跌很可能是银行、中央政府和地方都有意放弃救助所致。

万科贷款申请 至少被两家中国银行拒绝

彭博社周四（27日）报导，据知情人士透露，万科公司在试图获得短期贷款以平息违约担忧时，至少遭到了两家当地大型银行的拒绝，这种违约担忧导致该公司债券本周暴跌。

万科已与多家银行就获取流动资金贷款进行磋商，以帮助偿还两笔总额达57亿元人民币（约合8.05亿美元）的债券，这两笔债券将于下月到期。

中国这场已持续四年之久的危机已导致约1300亿美元的违约，并严重打击了中国的消费者信心。万科的命运成为北京是否愿意扶持受重创的房地产行业的关键风向标。

中共放弃救助万科？

周二，金融信息媒体Octus报导说，北京已向深圳政府发出初步指示，建议考虑采用“市场化”方式处理万科的债务问题。万科总部设在深圳。Octus援引消息人士的话称，“市场化”是债务重组的委婉说法。

两名知情人士告诉路透社，国家控股的中金公司已受委托评估万科的债务。其中一位消息人士表示，几周前，中金提交给中央政府一份内部报告，其中包括债务重组选项。

2024年下半年，中共推出了一系列支持市场的关键措施，并把楼市“止跌回稳”作为调控目标，但收效甚微。今年以来不但尚未出台大规模的新刺激措施，而且近期银行推出大批“直供房”，对二手房价格形成打压。

此外，中央和地方国有资产平台也加入银行行列，大规模挂牌出售旗下房产，似乎显示中共高层有意在救助无望的情况，让万科走入市场化破产之路。

深圳地铁对万科不再提供“无限制支持”

彭博社周四报导，陆克尔分析有限公司（Lucror Analytics Pte）的高级信用分析师莱昂纳德‧罗（Leonard Law）表示：“最新提出的境内债务延期意味着深圳市政府的资金渠道确实已经关闭，深圳市政府不再愿意或能够为万科的债务提供担保。”

今年11月2日晚，万科发布公告，公司与最大股东深圳地铁集团签署了《股东贷款及资产担保框架协议》。该协议包含两个核心要点：首先，它规定了万科从其主要股东深圳地铁集团借款的最高限额，以及借款和偿还规则；其次，它提高了万科借款的抵押和质押担保要求。

万科本月初表示，在2026年6月30日之前，可从深圳市地铁集团借款不超过人民币220亿元，其中尚有人民币22.9亿元的额度可供提取。

这意味着深圳地铁集团将不再对万科提供“无限制支持”，今后一切都将依法依规处理，这是一个非常明显且重大的变化。

此前，深圳地铁集团向万科提供约200亿元人民币贷款，是深铁利用自身信用，帮助万科从银行和其它渠道获得贷款。

在11月20日万科召开的第一次特别股东大会上，万科集团执行副总裁兼首席财务官表示，深圳地铁的部分资金（救助万科）来自银行，部分资金来自国有资产监督管理委员会。

微信公众号“未来家园”作者“小武看大武”发文分析，这也是深圳地铁集团无法提供“无限支持”的原因。一旦银行或其它机构或部门对深圳地铁集团的贷款提出更高的抵押和质押要求，资金有限的深圳地铁集团也必须向万科提出相应的要求。

万科自行“造血”功能急剧恶化

万科面临的问题不只是债务，而是在中国房地产低迷的情况下，其销售大幅衰退，无法自行“造血”的问题。

万科2025年三季报显示，今年前三季度营收1,613.9亿元，同比下降26.6%；归母净利润亏损280.2亿元，同比下降83%，降幅较上半年持续扩大。

据《21世纪经济报道》，今年前10个月，万科累计实现销售金额1152.8亿元，月均销售额约115.3亿元，相比2024年月均200亿元左右的销售额，接近腰斩。

标普全球评级估计，2026年万科的合同销售额可能进一步滑落至人民币1,030亿元。

今年上半年，万科合并报表中的新增融资和再融资总额为249亿元人民币，而去年全年为948亿元人民币，万科融资能力进一步下滑。

“万科很可能走上债务重组道路”

万科未来将走向何方？路透社周四报导，摩根大通分析师表示，过去四年中，几乎所有寻求债券偿还延期的中国房地产开发商最终都违约并面临债务重组。“一旦出现负面信用事件，这些陷入困境的开发商将很难获得新的融资。”

他们补充说，“万科很可能会走上类似的道路”，而且“其生存完全依赖于深圳地铁的持续流动性支持”。

房地产行业曾是中国经济增长的一大驱动力，现已陷入长达数年的低迷，许多大型房地产开发商都遭遇了流动性危机并出现债务违约。万科是少数尚未出现债务违约的房企之一，向来有房地产市场“优等生”之称。

若万科倒下，可能会对本已脆弱的市场造成比民营企业恒大和碧桂园违约更大的影响。

恒大债务违约是中国房地产危机爆发、泡沫破灭的标志性事件。自2021年底首次发生违约后，恒大进入了漫长的债务重组过程，包括向香港法院申请破产保护等，但恒大最终于2024年1月被香港高等法院发出清盘令，并在2025年8月被香港联交所强制退市。